我从来就不喜欢买房子，因为觉得交易和管理出租太麻烦，我实在是个很懒的人——偏偏很多人觉得我自媒体输出量很大，不信，我也没办法。
如果真的要投资房产，我宁可选择REITs这样的工具。
很可惜，我在港股市场上的REITs投资是失败的。当年投资置富产业信托和领展，都是亏损立场。
在美股市场上，我目前依然持有几支REITs，特别是O和PLD，后者依然处于浮亏中。
我自己决定，如果从获得现金流的角度，投资REITs其实也未必是很好的选择。在2018年我也投资过VNQ，很不幸依然亏损离场。回头看，当年是REITs回报非常不高的年份，后来的涨幅其实还算不错。
但像VNQ这样的REITs到底收益来自于哪里呢？Dividend Growth Investor最近在专栏里就写了一篇文章，我进行编辑后，也给你做个参考。
Vanguard Real Estate ETF（VNQ）
- 2014年每股分红： $2.9190
- 2024年每股分红： $3.4335
十年间，VNQ的分红增长并不算快，因此价格涨幅也比较有限。从历史数据来看，这只REIT ETF的大部分回报其实都来自分红。
长期关注我的朋友都知道，未来的预期回报主要由以下三部分组成：
- 分红（Dividends）
- 盈利增长（或自由现金流增长）
- 估值倍数的变化（Valuation Multiples）
前两项属于“基本面回报”，即租金和分红增长直接影响企业的内在价值。第三项则是“投机性回报”，主要受市场情绪和利率变化影响。
对于REIT来说，因为大部分现金流都会以分红形式派发，所以我们可以用分红来代替盈利或现金流作为分析基础。
VNQ过去十年的表现
- 分红增长： 过去十年，VNQ的分红每股只增长了约17.6%。
- 分红率（Dividend Yield）： 十年前约为4%，现在依然在4%左右。
也就是说，VNQ的价格涨幅和分红增长几乎一致，说明大部分收益都来自分红再投资，而“有机增长”相当有限。这也解释了为什么过去十年REIT ETF的总回报并不突出。
未来REITs的回报，依然可以用三个因素来分解：
- 分红
- 分红增长
- 分红率的变化（估值变化）
假设未来分红增长依然平淡，那么你今天以4%分红率买入VNQ，最有可能获得的基本面回报就是4%。如果能以5%分红率买入，回报会更高。
但估值变化才最大的变数。如果未来市场要求8%的分红率（即投资人变得更谨慎），价格可能会腰斩；反之，如果市场愿意接受2%的分红率，价格可能会翻倍。分红再投资可以在一定程度上缓冲估值波动带来的影响。
回溯到2005年，VNQ的每股分红为$3.5610，2015年为$3.124。也就是说，这只REIT在过去二十年里，分红几乎没有增长。
这就引出了一个关键问题：未来REITs的“投机性回报”很大程度上取决于你对未来利率的判断，以及你是否能够坚持长期持有、持续进行分红再投资。
REITs的本质回报模型其实很简单：分红率 + 分红增长 ± 估值变化
如果你希望在REITs领域获得超额回报，也许可以多花点功夫在筛选优质资产和优秀管理团队上。
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