最近香港“水浸”，银行间资金量太大，导致Hibor暴跌到0.6%。用Hibor来计算的房贷也大幅度下降，于是“供平过租”再次出现，也就是按揭供款要低于房子的租金。
这就意味着：投资房产出租，租客的租金就足以偿付按揭贷款额，由租客来为自己供楼，是不是很不错的投资呢？
我相信，很多拿着优高才的新香港人，看到内地根本见不到的“租售比”，开始蠢蠢欲动。
可真有这么好吗？
当年房产投资热的年代，就有人冷静提醒过：想清楚买房到底是为了投资，还是为了自住。这两者的需求完全不同。前者就要算投资回报率，以及承担的风险和麻烦；后者更要关注居住的体验和周边的配套。
我承认，一辈子只租房不买房，无论在香港还是内地，目前看来还是比较难实现的。因为超过一定的年纪，租房就会变得越来越难，因为业主都不希望自己房子里出“命案”。不过，如今养老社区逐渐普及，未来或许会成为养老的重要选择之一，是否能够代替自住房，至少我有时间慢慢等着看。
回到目前香港房产值不值投资这回事，我闲着无事随手就做了一个测算。
我们以香港如今新房最多的区域之一：启德新区作为例子，吸引了不少内地投资客以及新香港人。香港本地人似乎不喜欢那个区域，因为该地段竟然卖出了“港岛地价”。
我找到某个启德的楼盘，根据历史成交和网上放盘的信息，大概的楼价和租金是这样的：
实用面积：约840平方尺；
最近两个月的成交价：1400W到1500W，我们取个平均数，1450W；
最近出租放盘租金：每月42000；但近似楼盘的成交租金，从32000到36000，考虑到租金确实有在上涨，我们折中38000/月-40000/月。
1450W的房子，每月能有租金38000，折合租金回报率3.14%，接近现在的银行定存利率，并且比Hibor暴跌后的贷款利率要低得多。
可这是不是真金白银能拿到手的呢？并不是！哪怕不考虑出租房子需要缴纳个人入息税，也必须要考虑两样重要的房产持有成本：管理费以及差饷。
每个小区的管理费都不同，但普遍新楼的管理费会偏贵，我们假设以4港币/每平方尺计算，840平方尺的房子，每月支出3360，由业主承担；
差饷，若全年租金收入低于50W，那么比例就是全年租金的5%，一个季度收一次，一年约22800，平均每月1900，同样由业主承担。现在财政预算给老百姓的差饷减免越来越少，2025年只有第一季度的500港币，几乎忽略不计。
所以，买楼自住，除了给银行按揭之外，每月还额外需要支出5260港币。假设租金收入是38000，不考虑租金交税，实际租金净收入也就只有30840，租金回报率2.55%。
1450W的房子，根据按揭计算器，最多贷款7成，按照现在0.6%的Hibor计算H按，每月供款37011港币。
一般二手楼的佣金是买方卖方各支付楼价的1%，律师费大约1W港币，所以总共首付开支，大约是505W港币。
汇总一下，如果咱们对这套价值1450W的房子感兴趣，那么首付成本505W，每月供款37011（假设H是0.6%，但以目前的利率情况，很难维持），管理费和差饷支出5260，每月总共现金流出42271。
也就是说，如果希望真正做到“供平过租”，每月租金至少要43000，并且还得假设Hibor始终保持低位。可根据网上放盘的情况来看，比较难以这个租金承租。
很多人在比较买房还是租房时，单纯会觉得，租金是“消费”，供楼是“储蓄”，但实际上忘记了还有一个很重要的“首付款”的机会成本。
假设我们有足够买房的资金，却选择租类似的房子，首付款用于投资，比如我建议我太太把卖房所得可以投入到JEPQ这支ETF里，每年获得税后8%左右的派息（如果对这个数字有疑问，自行研究），那么500W的首付款，就可以有40W的每年收息收入，意味着，实际房租支出成本只有每年56000（38000 x 12 - 40W），每月不到5K。
当然，租金会上涨，特别是近两年，香港因为有大量优高才涌入，以及内地到香港留学的学生越来越多，推高了租金市场，每年租金涨幅超过5%。只不过，这个是否可持续，大家自己判断。
租金每年5%上涨，投资派息假设固定不变，那么每年开支确实会逐步提高，根据测算，一直到16年后，算上投资派息收入后的“实际租房成本”，才会超过买楼的按揭支出。
换言之，在16年内，我们选择租房而不是买房，并且把首付款进行长线投资的话，每月能比供楼省下更多的现金流！
再考虑到，我们把这笔“省下的现金流”进行再投资，是不是就能有更多的投资收益？更别提很多人在讨论保险时，会提到“流动性不好”。你丫的在买房子时，怎么不考虑流动性好不好？？？
还有很关键的一点，很多人并没有考虑到。一套房子是不是真的适合持有到身故为止，特别是现在还比较年轻的话？
我和我太太就讨论过这事儿。在孩子上大学之前，一直要住在家里，房子大一点当然会更好些；可是当孩子去读大学，自己成家搬出去住，两口子年纪也大了，还依然住在这个区域是否适合？房子是不是可以稍微小一点也方便打理？甚至于是否需要常驻在香港？
若只考虑十多年的跨度，未来房产是不是真的能继续上涨？买房是不是满足居住需求的唯一选择？房产投资是不是依然是个很好的选择？
更何况，房子越老，维修成本也会越高。这也是我们决定卖出之前自住房子的原因。
我相信，依然有很多人对砖头是充满了信仰，就好像我对“累积现金流”的投资理念也无比认可，没有什么对错。只不过，不要仅仅被“供平过租”的概念给忽悠就冲动做出买房的决定。就如同金管局局长也提醒大家：目前低息环境未必持续。如果按照H按的“P封顶利率”来计算，刚才讲到的每月37000左右的按揭，将立刻上升到45000左右。
未来没有充足且稳定的现金流，无论是自住还是投资，考虑买房问题都要慎重！断供可不是玩笑。
钱都不是大风刮来的，认真学习，仔细思考研究，好好对待自己的财富。房产投资，股市投资，甚至于美元储蓄保险配置，都是如此。
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