最近看到一篇报道说，市区的纳米楼跌穿200W关口。所谓的纳米楼，就是使用面积小于200平方尺的房子（也就是不到19平方米左右）。
最近成交的单位是深水埗海坛街金海大厦低层B室，实用面积193平方呎，属于开放式间隔，上月底以180万元易手，呎价9,326元。若新买家选用9成按揭，首期仅需要18万元便可上车。
原业主则于1982年以约15.6万元购入，持货43年帐面获利164.4万元，期内升值10.5倍。
持有43年，升值10.5倍，这是什么概念？
从1982年到2025年7月，香港整体私楼楼价指数，升幅是12.6倍，年回报率6.1%！
这个回报率，我们还没有算差饷和管理费。
差饷是全年租值的5%，如果你的房子一个月可以租1W，一年12W，那么全年差饷就是6000，每个季度收1500。这个租值并不是你实际出租的金额，而是由差饷物业估价署进行估计的。无论你是不是把房子出租，都需要缴纳。
无论是自住还是出租，管理费同样是由业主每个月缴纳的，以现在新房为例，基本上每平方尺5块钱是非常普遍。也就是1000平方尺的房子，每个月管理费就是5000；部分高档楼盘的管理费更是高达7、8块钱一尺。
我很惊讶，很多内地投资者来香港买房，竟然只看纸面的“租金回报率”，觉得3%，甚至有些能够高达4%，就觉得非常不错了！
但是，扣除差饷和管理费，实际到手回报率有多少？哦，别忘了，租金还得交税的喔，亲。具体可以上税务局网站自己去测算。
当然，我说这些话其实不太好，因为香港楼价确实需要内地投资者来支撑的，越多内地资金来买，肯定是好事情。
不过这种坑人的明面话，我是不会对身边朋友们说的。
如果要在香港自住，那么就不要看投资需求，住得舒服就好。其实，我觉得香港租房也没什么不方便的，每隔若干年重新去租一个新盘，不香么？难道自己家房子住十多年，就不需要翻修了么？
如果是在香港投资，考虑房产投资，那么就别傻傻地只看租金回报率，请把差饷、管理费计算清楚，再算下租金产生的个人所得税问题，还有遇到租霸如何面对。香港是不存在由地产中介委托全包未来租务管理的事儿，有些租客连个灯泡坏了，都会发信息来夺命追魂Call。
所以，有朋友看到我们家决定搬迁到另外一个区域后，决定租房，并且把原本的房子卖出，问：为啥不买？
持货43年，才13倍，年化6.1%，你知道如果配置一份美元储蓄计划，持货43年后的升幅是多少吗？13.27倍！期间你啥也不用干，没税费，没烦恼，就拿着。
你说“房子要留给孩子的”，你家孩子要你那么破的老房子？直接把你的保单拿走，不香么？不省事么？你图啥啊？图他未来找不到工作，让他每个月去上门收租、时不时去修个灯泡，找点事儿干么？
作为一个投资懒人，我觉得如今的房产市场是“最没法偷懒”的，甚至连股票市场都不如。以前房价节节攀升，你空置都会觉得划算。现在呢？一堆麻烦。
43年，才13倍，搞这么一大摊事儿？是猴子派你来搞笑的么？
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