如果想住香港豪宅，买？还是租？

最近香港地产界有这么个新闻，蔡卓妍位于跑马地山村道慧莉苑的复式户，一度作为与前男友陈伟霆的爱巢，但随著二人分手，单位改作收租，近日以每月5.6万元租出。

该慧莉苑顶层复式户，实用面积1,184平方呎，3房连工人房间隔，望马场景，属屋苑面积最大单位之一，另设私人天台，原连同车位以每月6万元招租，刚减至以5.6万元租出，呎租47.3元。

据了解，上址由蔡卓妍及其母亲冯月茹联名持有，早于2010年以1,972万元购入，造价至今仍属全屋苑最贵。而参考滙丰银行网上估价系统，该单位现时估值升至3,597万元，较当年买入价高1,625万元或82.4%。

我看到这个新闻后，第一反应是：跑马地千尺豪宅，每个月租5.6万，真心不算贵啊！不过，若考虑到3597万的房价，这个还是有点离谱。如果房东愿意长租，不要动不动就收楼的话，租豪宅要比买豪宅，划算得太多。

为什么这么说？我来做一个比较。

如果要买这套价值3597万的豪宅，根据目前香港的按揭政策，银行只能提供50%的贷款，也就是自己需要支付1799万。根据目前的利率，每月供款大约8万港币（30年期）。哪怕不考虑差饷和物业管理费，每年的现金流支出是96万港币。如果13年后，这个豪宅同样能够再升值80%的话（我觉得不太可能，过去13年是香港地产的黄金期），届时的价值是6475万，还掉届时大约还剩下的1400万的贷款，总共价值5075万。看上去是不是很不错？

可是，如果我们算一下真实的内部回报率，你会发现，这个投资的年化只有4.37%。

如果我们不选择买房，而是租房，把首付款拿去投资万宝路的母公司Altria Group（美股代码：MO），结果会怎样？

目前MO的股价是44.58美元，1800万港币，可以买到大约51722股，根据目前MO每股每个季度派息0.94美元，一年税后股息大约106万港币。

蔡卓妍这套房子，每月的租金连带车位是56000港币，我们用MO的股息去支付房租，每年还能有39万港币的净现金流。

MO的未来股息预期每年增长5%（Altria Group的CEO宣布在2028年之前，公司股息策略是大约5%增长），我们假设房租也同样每年上涨5%，实际上，股息扣除房租后的净现金流，同样每年增长5%。也就是说，我们的现金收入反而越来越多。

在13年之后，我们假设MO的股价上涨50%，其实这已经算是保守估计了。2010年到2023年，MO的股价翻了一倍，而蔡卓妍这套房子，也就升值了80%。但股票这事儿嘛，我们就保守估计，上涨50%好了。我们算一下回报率，年化回报5.51%，比买房投资回报率更高！同时，在整个期间，我们的现金流是正流入的，财务体验也要比背着房贷好太多。