房地产信托基金REITs实际上就是一个“垃圾堆”？

我的1Wx1W组合也跟随DGI（Dividend Growth Investor博主）投资了少量的REITs，但是今天DGI发了一篇文章，反思他的投资想法，并不推荐投资在REITs上。

这是为什么呢？

REITs这种基金和其他上市公司股票有个明显的区别，它必须将大部分收入作为股息分配！这是房地产信托的协议所决定的。这看似对投资者是好事情，但是代价也非常惨重：公司几乎不留存收益。

那有什么问题呢？问题大了去了！

既然没有留存收益，那么若要扩张，它们必须持续向资本市场融资（发新股或债券）。在经济好、利率低时，这看似可行。但一旦市场冻结或利率飙升，再融资将变得困难且昂贵。

如果借贷利率不适合，那么REITs就可能会通过增发股票来进行融资，这就会稀释投资者的权益。新收购的资产若不能带来每股现金流的增长，就是在毁灭价值。比如香港的领展REITs其实就遇到这样的问题。

因为信托协议决定了高派息率，这就意味着在经济衰退、收入暂时下滑时，公司没有任何缓冲资金来维持股息。结果往往只有一个：削减股息。

DGI说，如果你坚持投资REITs，请极度挑剔，他给了一个炼狱级的标准：

1. FFO/股增长：审视5-10年趋势。没有增长曲线，就没有股息增长的燃料。
2. FFO派息率：必须低于90%，且趋势稳定或向下。这是安全红线。
3. 入住率与租户：高且稳定的入住率。避免对单一租户过度依赖。
4. 增长计划：管理层募资后投入的项目，回报率必须显著高于资本成本。
5. 债务期限：审查债务到期时间表。低息债务到期后再融资时，成本飙升会侵蚀利润。
6. 股息记录：要求至少10年连续增长。有过削减历史的公司，直接淘汰。

作为现金流投资者，我们需要的是在衰退中的确定性，是“无论多糟，这家公司都能付息”的安心。

REITs给不了这个。这是它的商业模式决定了，在风暴中，为求生存，股息是第一个被牺牲的。

因此，DGI更倾向帝亚吉欧（DEO）、强生（JNJ） 这类公司。它们的盈利远超股息支付额，拥有内置的安全边际。它们依靠内生利润增长，而非资本市场的施舍。

这不是说REITs不能赚钱。在估值极度便宜时，它们可能提供可观回报。但必须清醒认识到：REITs的股息的安全性，比消费必需品等领域的优质公司，低一个等级。

作为股息投资者，你的首要目标是获取可靠、可持续的现金流。任何在衰退中可能无法维持股息的公司，都没有资格出现在你的组合里。