不知不觉，娃在今年9月就要上小学了。一方面考虑到未来上学的距离，另一方面也考虑到居住面积，于是决定有没有更好的选择。
很偶然的机会，看到距离启德地铁站一步之遥的新蒲岗地区的一处屋苑，有大户型，租金价格也还不错，于是很快看房，签订了临时租约。
因为孩子未来到读大学前还有12年，所以我们这次居住选择时，也希望尽可能在一个地区居住12年时间，等孩子读大学后离家，或许我们就会考虑更自由的旅居。所以在换房时，买房还是租房，就是一个很有意思的问题了。
因为香港并没有学区房概念，很多业主其实也是持有房产收租目的为主，或许未必会希望租客频繁搬迁，所以我们希望未来这12年，租或买，都不太影响我们实际居住。
那么，我们就来算一笔经济账了。
我们看中的这套房，每月租金51K，目前类似楼盘放盘的预估价大约在23M到25M左右。
假设25M的房子，现在可以做7成按揭，30年按揭期，那么未来每月支出78K，这按揭每月支出，是不是要比房租更贵？
但实际上，在香港买房，只计算租金和按揭还款的金额，这是巨大的错误。因为我们少算两件事：物业管理费，以及差饷。
物业管理费是由业主缴纳的，比如我们租下的这个房子，管理费大概是4港币/尺，那么每月管理费大约就是6K。如果买房，除了78K的按揭支出外，还必须支付6K的管理费，因此实际每月支持是84K。
差饷则是一种“地产税”，每个季度缴纳一次，按照51K的月租金来计算，每个季度差饷大约7500，平均每月2500。这同样是一笔硬性开支。
那么意味着，如果买房，实际的每月支出就是大约87K。
相比租，每月支出竟然整整高了36K！
再来看首付，算上3成首付以及印花税，还不考虑律师费和中介费，就需要准备8,562,500！
如果我已经准备好这笔首付资金，不投入房产，而是进行投资的话，保守估计我的组合每年能够有5%年化收益，应该不是太大的问题。
我们希望单纯进行比较计算的话，如今DeepSeek这样的AI已经能很好地胜任，它给我这样的答案：
首付加印花税需支付约856万港币，剩余贷款1643.75万港币分30年还清，月供78583港币。12年下来：
- 总支出 = 首付856万 + 12年月供（87000×12×12）≈ 2101万港币
- 剩余贷款：此时已还12年，按等额本息计算，剩余本金约1300万港币需结清（假设利率不变）。
- 房产市值：关键变量！
若选择租房，每月租金51000港币，假设最近每年上涨5%，那么12年总租金大约是986万港币。
同时，手头的856万首付和每月剩余的87000-51000=36000港币（即买房比租房多花的钱），可投资于年回报率5%的理财产品。
- 首付投资增值：856万×（1+5%）¹² ≈ 1534万港币
- 每月追加投资增值：36000港币定投12年，按复利计算≈ 712万港币
- 总资产 = 1534万 + 712万 ≈ 2246万港币
对比结果：
- 12年后卖房收益：12年后房产市值 - 已支付1996万 - 剩余贷款1300万
- 租房12年的收益：投资获利2246万 - 支付986万租金 = 净收益1260万港币
那问题来了，12年后房产的市值是多少呢？
在签订租约时，我们查看了这套房子2009年第一手买入时的价格：16M。如果按照如今价值25M来计算的话，15年时间只升值了9M，也就仅仅60%回报率。很显然，是不是和我们预想中很大不同？
考虑到未来12年的经济大环境，能否比得上过去12年？过去15年只升值60%，哪怕未来12年也同样升值60%，这个房子会价值40M。
12年后卖房收益就是7M，相比租房省下的金额进行年化5%投资可以获得12.6M，很显然从经济上，租房也更加划算。
虽然买房能够获得更好的“确定性”，“拥有砖头资产”的感觉也更好，但是是否值得用整整500W去换取这样的“感觉”？那就看每个人自己评估了。
更何况，未来十多年房产价格走势如何？我们未知；利率走势如何？更是不确定。
相比流动性较差的“砖头资产”，我更加希望持有更灵活的金融资产。
DeepSeek给了一个很好的结语：
房产是家庭资产的重要部分，但绝非唯一选择。买房还是租房，没有绝对正确的答案，只有最适合自身的选择。记住：“风险可控、现金流健康” 才是财富自由的基石。
如果你也在权衡是否值得长期持有房产，是不是也该仔细算算？
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