最近和朋友午餐，她问我：现在香港放开限购，你们家有没有再买房呀？
我笑说：我太太在问我，我们之后搬家，是不是把现在自住的房子卖掉？因为打理放租实在是太麻烦了！
我们家对于砖头实在没啥特别爱好，对于懒人而言，处理租务、和租客交涉，真不是个理想的投资品，况且未来也不见得房价会怎么涨，并且租金回报率也真的不咋地。在香港能有3%的租金回报率就偷笑吧。
既然如此，为什么不选择投资REITs呢？吉力公众号的后台也收到过类似的询问，希望我分享下关于REITs投资的观点。
吉力最近把港股里的置富产业信托全部清仓，转而买入美股的REITs，PLD和O这两支REITs纳入到我的目标范围内。我以PLD作为分析案例，看看是否对你有所启发。
截止2024年3月15日，目前世界上最大的REITs市值前10名都列在上面这张图了。其中最大的REITs，就是PLD这家公司。
Prologis, Inc.是全球领先的物流地产公司，专注于高门槛、高增长的市场。Prologis 向约 6,700 家客户出租现代物流设施，主要包括两大类：企业对企业和零售/在线履约。截至2023年12月31日，Prologis在19个国家以全资或共同投资的方式拥有或投资了物业和开发项目，预计总面积约为12亿平方英尺（1.15亿平方米）。
这家公司做的是各家物流公司的“包租公”，并非普通的办公楼或者商铺。这也非常符合我自己的偏好。如果未来电子商务在全球也越来越普及，那么商铺和办公楼的空置率很可能会逐步上升。可是，只要经济继续发展，无论是线上还是线下，物流是不可或缺的。所以我个人觉得这种物流地产的抗风险能力，会比做商铺为主的O（Realty Income）要更强。
物流地产的公司都是做零售批发或者快递公司，正常情况下这样的租客非常稳定，毕竟哪家闲着没事会换自己的仓库地点呢。
听上去业务似乎比较稳妥，那值不值得投资呢？当包租公的，自然就要看股息率如何。
这支REITs每个季度派发一次股息，2024年的股息是美股每个季度0.96美元。根据现在股价的股息率在2.95%。考虑到30%的美股withholding tax，税后股息率2%，和香港的税后租金回报率也差不多。
那么这个租金收入是否稳定呢？我们就要看过去他家的股息增长情况了。
从2013年起，他家开始每年调高股息派发。过去10年的股息增长年化12%；过去5年的股息增长同样年化12%，过去3年的股息增长年化14%。
股息增长上，还是相当令人满意的。谁不希望每年加租能加12%到14%呢？对吧？
从2013年每股派1.12美元，到如今2023年每股派发3.48，是2013年的3倍！
那这样的增长是否可持续？股息派发来源是否可靠呢？
如果是其他类型的上市公司，我们就要看“每股盈利”，但是对于REITs，我们要选择另外一个指标，FFO per share，每股经营性自由现金流。
为什么不像其他公司那样，直接用盈利呢？
因为地产不存在“折旧”的概念。正常公司买入资产，需要进行折旧，随后每年从利润中扣除。但是房地产价值是会升值的，没有理由扣除折旧，因此就会在标准的会计报告里，把这部分给再加回去。
同时，美国的房地产投资分析是把“买卖房产收益”当做一次性利润，需要扣除的。毕竟你是一个包租公，并不是卖房子的开发商。即使有地产交易买卖，也不能算是持续经营的项目。因此，这部分收益要从利润里扣除。
结果就有了这个FFO。你也不用自己去算，很多投资分析网站都可以查询到相关数据，比如下图就来自于：Ycharts，一个很好用的美股数据分析网站，只不过很多高级功能是收费的。
我们根据这家公司的FFO历史数据，就可以画出这样一条曲线。2018年到2020年，以及2023年这三年出现了FFO的下跌（都处于加息周期），你可以认为是净利润出现了下滑。但暂时没有影响股息增长。
至于这样的趋势是否会持续？如果答案是“yes”，那么最好远离。
从来都不存在没有风险的投资，两年前我也投资过一支医院REITs，结果发现情况不如预期，最后止损。也幸好，后来这支REITs在去年也削减股息，股价继续大跌超过50%。
咱们小散户在分析REITs时，就像今天吉力做的简单研究，可以分为几步：
第一步，了解这支REITs到底是做什么的？你是否认可相关行业的前景？
第二步，看股息增长情况，在美股领域，避免选择最近调低股息的公司；
第三步，看FFO长期表现。最理想的当然是逐年高增长，只不过地产行业本身就受到利率影响较大，加息周期里，REITs表现通常都一般。
再说一次，这篇文章里分享的REITs仅供参考，吉力自己也只会配置一小部分金额。希望你有独立判断能力！
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