2025年12月2日，广州一位母亲卢莹，用“预告登记”把一套核心区房产塞进了特殊需要信托。她患有孤独症的儿子，未来有了稳定的住处和租金收益保障。这操作，没立刻过户，却用法律文书锁死了房产的未来归属。
卢莹的家庭困境很典型：儿子25岁，有工作但收入微薄，心智不成熟易受骗。她试过保险，试过保险金信托，最后发现特殊需要信托更合适——因为能设置“指令权人”，实现“钱不过孩子手”的管控。
为什么不能直接放入信托呢？
因为现行规则把设立不动产信托视同“交易”，增值税、个税、契税、印花税一样不少。仅设立环节，综合税费率就能接近6%。未来处置可能再来一轮，形成“双重征税”。
2024年12月北京率先试点后，上海、广州等地陆续跟上。广州这次玩了个新花样：引入“预告登记”。房产先不过户，但通过登记锁定未来转移给信托的法律预期，防止家长反悔卖掉或抵押。
这就是在观望未来会不会有税收优惠。
制度设计上，他们搞了个“制衡三角”：
- 指令权人：卢莹等亲属，负责发指令。
- 受托人：信托公司，负责管钱和执行。
- 监督员：两家专业机构，一个监督钱是否用对地方，一个监督法律合规。
信托能管钱，管不了“人和事”——日常照料、医疗决策、社区融入。专业监护组织稀缺，“金融+服务”的闭环还没形成。全国性制度、税收规则、监察人资源，全是短板。
我相信这样的家庭非常需要更多的金融工具来解决“钱的问题”，更需要更多社会政策上的关怀。
期待有更多这样的便民政策和创新能陆续推出吧！
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