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撤了限购辣招,香港房地产值得作为资产配置么?

02/29/2024 0条评论

在香港财政司刚刚公布的财政预算案上,把实行多年的楼市辣招全部撤销。主要原因还是“救市”。香港房地产已经跌回了2017年左右的价格,大概20%到30%的跌幅。

之前所谓的辣招,就是针对第二套住房、非香港永居,以及公司名义的买家,会征收买家印花税,以及新住宅印花税,并且对于2年内又卖出的房子再征收额外印花说。

如今,则是把这些额外的加税全部去除。换言之,哪怕没有香港身份证,在香港买房也和香港永居一样的税收!

于是就有朋友问了:听说香港的租金回报率很高,那是否值得作为资产配置呢?

吉力本人并不是房地产爱好者,主要是觉得买房出租实在是太麻烦了!租客对于房子有啥事儿就要找你来解决,期满换新的租客,又可能是新一轮磨合。对于i人而言,这实在不友好!

况且,香港的租金回报率真的有你想象得那么高吗?咱们来看一下。

最近地产新闻里,提到这么一起成交案例:位于九龙塘的又一居17座高层,实用675平方尺,建筑面积842平方尺,三房套房隔间(三房+工人房),租金每月34000港币。

这套房子的业主是在2021年6月以1439万港币的价格买入。以当时的买入价来计算,租金回报率是2.8%。

八卦的吉力在网上看了一下同样大小、正在挂牌的又一居放盘,不过是中层,挂牌在1230万。

如果我们就以这1230万买入价,34000港币出租的话,租金回报率是3.31%。

不过,我有朋友因为孩子读书,就租了港岛南深湾9号的新房,我也网上查了一下,4000万的房子,大约实用1100多平方尺,租金每月63000港币,相当于1.89%的租金回报率。

不同地段,新房和旧房,租金回报率其实会相差不少。

别急,就算咱们不计买卖房产的印花税和佣金等,持有香港的房产还需要缴纳“差饷”。这次的财政预算案里也同样列出关于差饷的减免,并且给了一个平均的参考:

如果是那个又一居的700平方尺实用面积,那么业主每月还需要缴纳1029港币的差饷。你可以认为这也算是一种房产税,是由业主缴纳的。

别急,香港还有个地租要交,通常是和差饷一起缴纳的。差饷是租金估值的5%,地租则是3%,所以一般地主是差响的60%。也就是说,这位又一居业主其实每个月需要缴纳地租差响约1700港币。

再有,物业管理费也是由业主缴纳的,网上查到又一居2017年的管理费是3.2港币/平方尺,也就是每个月2160港币。

虽说这位业主每个月的租金能收34000港币,但实际到手约3W,现在的买入价的租金回报率2.92%。

那按揭利率多少呢?咱们假设你能在香港做按揭的话——在香港没有工作收入,或许很难找到银行做按揭:

目前普遍的按揭利率是H+1.3,Cap P-2。

所谓的H就是1个月Hibor,可以在香港银行公会网站上查询到,目前利率是4.49%,H+1.3就是5.79%。

Cap意思是封顶利率,P是最优惠利率,以发钞行汇丰和中银举例,P是5.875%,P-2就是利率3.875%作为封顶。

那么,目前的按揭利率是3.875%。租金回报率是2.92%,差距大约在1%。也就是说,在目前高利率环境下,香港已经不存在“租金能完全支付按揭月供”的情况了。

如果你想要靠按揭买房然后再出租,那么除了首付款之外,还要准备好每个月的现金流支出。然后期待房价能再涨回去。

租金回报率不到3%,按揭利率又比租金回报率要高,美国的高利率很可能还会持续一段时间,再考虑到香港受到各种其他因素的影响,要说楼市很快会反弹上涨,我是不太信的。

连新世界的太子爷郑志刚也业绩发布会时说,楼价未必会“大升”,这已经算是很乐观了,市场普遍觉得,能止跌就很满意。

因此,哪怕不考虑投资房产的各种麻烦手续和管理成本,仅仅是这样的回报率,作为投资,我觉得完全不吸引。

如果真的看好香港房地产,那么就应该相信商业地产也同样会带动,作为亚太区最大的房地产信托基金领展,目前的股息率就超过6%,你完全可以考虑长期持有。同样当“收租佬”,还轻松很多,不用自己去找租客,搞装修,还要担心是不是遇到租霸。

如果不愿意投资港股的,那么当然也可以考虑美元储蓄计划,长期年化6%甚至7%,买入之后啥也不用管,每年看看周年通知书,非保证分红有没有兑现即可。是不是省时省力?

你愿意折腾的,当然还可以像吉力那样,在做好了美元储蓄计划的底层资产后,再投资中长期美债,20年期美债目前依然有接近4.5%的年化回报率呢!美股长期收息也同样很香啊!

既然都有打算开始逐步把资产挪到外面,干嘛还只盯着房地产呢?外面的世界很大,可以多看看,多分散配置,优先选择一些不让自己心累的。毕竟,咱们投资理财是为了生活,而不是给自己额外找事儿,你说呢?

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最后更新:02/29/2024

吉力

Attraction志同道保险团队长, 迈向财富自由之路的保险人。 通过我的个人网站,你能更好地认识我, 从我的分享当中,收获启发。

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