在香港财政司刚刚公布的财政预算案上，把实行多年的楼市辣招全部撤销。主要原因还是“救市”。香港房地产已经跌回了2017年左右的价格，大概20%到30%的跌幅。
之前所谓的辣招，就是针对第二套住房、非香港永居，以及公司名义的买家，会征收买家印花税，以及新住宅印花税，并且对于2年内又卖出的房子再征收额外印花说。
如今，则是把这些额外的加税全部去除。换言之，哪怕没有香港身份证，在香港买房也和香港永居一样的税收！
于是就有朋友问了：听说香港的租金回报率很高，那是否值得作为资产配置呢？
吉力本人并不是房地产爱好者，主要是觉得买房出租实在是太麻烦了！租客对于房子有啥事儿就要找你来解决，期满换新的租客，又可能是新一轮磨合。对于i人而言，这实在不友好！
况且，香港的租金回报率真的有你想象得那么高吗？咱们来看一下。
最近地产新闻里，提到这么一起成交案例：位于九龙塘的又一居17座高层，实用675平方尺，建筑面积842平方尺，三房套房隔间（三房+工人房），租金每月34000港币。
这套房子的业主是在2021年6月以1439万港币的价格买入。以当时的买入价来计算，租金回报率是2.8%。
八卦的吉力在网上看了一下同样大小、正在挂牌的又一居放盘，不过是中层，挂牌在1230万。
如果我们就以这1230万买入价，34000港币出租的话，租金回报率是3.31%。
不过，我有朋友因为孩子读书，就租了港岛南深湾9号的新房，我也网上查了一下，4000万的房子，大约实用1100多平方尺，租金每月63000港币，相当于1.89%的租金回报率。
不同地段，新房和旧房，租金回报率其实会相差不少。
别急，就算咱们不计买卖房产的印花税和佣金等，持有香港的房产还需要缴纳“差饷”。这次的财政预算案里也同样列出关于差饷的减免，并且给了一个平均的参考：
如果是那个又一居的700平方尺实用面积，那么业主每月还需要缴纳1029港币的差饷。你可以认为这也算是一种房产税，是由业主缴纳的。
别急，香港还有个地租要交，通常是和差饷一起缴纳的。差饷是租金估值的5%，地租则是3%，所以一般地主是差响的60%。也就是说，这位又一居业主其实每个月需要缴纳地租差响约1700港币。
再有，物业管理费也是由业主缴纳的，网上查到又一居2017年的管理费是3.2港币/平方尺，也就是每个月2160港币。
虽说这位业主每个月的租金能收34000港币，但实际到手约3W，现在的买入价的租金回报率2.92%。
那按揭利率多少呢？咱们假设你能在香港做按揭的话——在香港没有工作收入，或许很难找到银行做按揭：
目前普遍的按揭利率是H+1.3，Cap P-2。
所谓的H就是1个月Hibor，可以在香港银行公会网站上查询到，目前利率是4.49%，H+1.3就是5.79%。
Cap意思是封顶利率，P是最优惠利率，以发钞行汇丰和中银举例，P是5.875%，P-2就是利率3.875%作为封顶。
那么，目前的按揭利率是3.875%。租金回报率是2.92%，差距大约在1%。也就是说，在目前高利率环境下，香港已经不存在“租金能完全支付按揭月供”的情况了。
如果你想要靠按揭买房然后再出租，那么除了首付款之外，还要准备好每个月的现金流支出。然后期待房价能再涨回去。
租金回报率不到3%，按揭利率又比租金回报率要高，美国的高利率很可能还会持续一段时间，再考虑到香港受到各种其他因素的影响，要说楼市很快会反弹上涨，我是不太信的。
连新世界的太子爷郑志刚也业绩发布会时说，楼价未必会“大升”，这已经算是很乐观了，市场普遍觉得，能止跌就很满意。
因此，哪怕不考虑投资房产的各种麻烦手续和管理成本，仅仅是这样的回报率，作为投资，我觉得完全不吸引。
如果真的看好香港房地产，那么就应该相信商业地产也同样会带动，作为亚太区最大的房地产信托基金领展，目前的股息率就超过6%，你完全可以考虑长期持有。同样当“收租佬”，还轻松很多，不用自己去找租客，搞装修，还要担心是不是遇到租霸。
如果不愿意投资港股的，那么当然也可以考虑美元储蓄计划，长期年化6%甚至7%，买入之后啥也不用管，每年看看周年通知书，非保证分红有没有兑现即可。是不是省时省力？
你愿意折腾的，当然还可以像吉力那样，在做好了美元储蓄计划的底层资产后，再投资中长期美债，20年期美债目前依然有接近4.5%的年化回报率呢！美股长期收息也同样很香啊！
既然都有打算开始逐步把资产挪到外面，干嘛还只盯着房地产呢？外面的世界很大，可以多看看，多分散配置，优先选择一些不让自己心累的。毕竟，咱们投资理财是为了生活，而不是给自己额外找事儿，你说呢？
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